전세 계약시 이거 모르면 전세사기 당해요.

1. 계약금 외 전세대출을 받아 치르며 전세대출불가시 계약은 무효로 하고 계약금은 반환한다

2. 선순위 근저당은 잔금을 치르는 동시에 말소한다

3. 계약일 당일에 확인한 등기부 등본의 상태를 잔금일 다음날까지 유지한다

4. 보증보험가입을 의무화하며 어떤 사유로든 보증보험 가입 거절 시 이 계약은 무효로 하며 계약금 반환한다

위 네가지는 특약에 꼭 넣어야 합니다. 

 

반드시요!

 

하나씩 순서대로 알아봅시다.

 

첫번째로

우리는 보통 전세를 구할 때 대출을 통해서 전셋집을 구하게 됩니다. 

대출을 받으려면 임대인과 임차인의 계약서가 필요한데 

만약에 계약금을 임대인에게 주고 계약을 했는데 은행에서 전세자금대출 실행이 안된다 하면

임차인이 지불한 계약금을 돌려받지 못할 수가 있습니다. 

은행에서 전세 대출 실행이 되지 않으면 계약을 무효로 하는 특약이 필요한겁니다.

계약금은 소중하니까.

 

두번째,

선순위 근저당은 보통 임대인이 그 집을 매매를 통해 또는 분양을 통해 소유하게 됩니다. 

투자의 목적 또는 실거주 하다가 새로운 집으로 이사를 가면서 전세를 놓는 경우가 많은데

자본금이 부족한 상태에서 은행 대출을 통해 마련한 경우라면 대출한 은행으로 선순위 근저당이 잡혀 있습니다.

선순위 근저당은 집의 소유권자가 어떠한 이유로 경매로 넘어 갔을 때 우선순위를 따져 낙찰금액에서 

저당금액만큼 먼저 가져가게 됩니다. 

나보다 선순위의 저당권자가 있으면 나는 선순위에 밀려 내가 지불한 전세금액보다

적게 받는 경우가 생길 수도 있기 때문에 내가 지불한 대출금으로

선순위 저당권자의 채무를 값으라는 뜻입니다. 그럼 내가 제일 우선순위가 되니

경매에 넘어가더라도 문제가 없어지겠습니다. 

 

 

세번째,

지금은 거의 없지만 예전에는 종종 있었던 수법입니다. 

확정일자는 확정일자를 신고한 다음날 부터 효력이 발생하지만, 저당권 설정신고는 신고한 당일부터 효력이 발생합니다. 

내가 계약 당일 잔금을 다 치르고 확정일자를 받았더라도, 계약당일 나쁜마음을 먹은 임대인이 저당권 설정을 해버리면

저당권설정 효력이 먼저 생성 되었기 때문에 우선순위에서 밀리게 됩니다. 

 

네번째,

계약기만 만료 후 임차인으로부터 전세보증금을 돌려 받지 못하는 경우

보증보험을 통해서 돌려받을 수 가 있습니다. 보증보험에서 먼저 임차인에게 전세보증금을 돌려주고,

보험사에서 임대인에게 받는 형식으로임차인의 최후의 안전장치인 셈입니다.  

 

꼭 확인하시고 특약으로 계약서에 작성하시길!!!